폐교 매입시 생각해볼 유의사항

1.사전에 꼭 확인 할 것

가. 폐교 결정 당시 민원 확인

  - 매입후 잘 못하면 사용도 못하는 경우 발생
  - 이를 확인할 수 있는 방법은 마을 이장집에 인사차 한번 가보면  한마디로 그 마을 분위기 알 수 있음
  - 경우에 따라서는 아무리 위치가 좋아도 매입후 마음 고생할 수 있음

나. 진입로 상태

  - 오래 방치된 경우, 형질변경, 점유, 특히 사유지인경우 두고두고 근심거리 발생 소지 있음

다. 실제 물건의 상태

  - 파손 상태 및 유지 상태-일부 폐교는 작은 화재 및 기존물의 파손으로 실제 사용여부 불투명한 경우도 있음
  - 점유 및 일부 사용 상태-특히 방치된 물건의 경우 농로 및 전답으로 사용중인 경우도 있음

라. 기반시설의 재사용시 문제점

2. 기본 관리비가 장난이 아님

가. 확실한 사업구상과 기본 투자금을 감내하셔야합니다. 즉 막연한 전원생활의 동경만으로는 시작하셨다가는 낭패를 당할 수도 있음. 기존에 개인적으로 나오는 물건들은 대부분 이 경우를 감내하지 못하는 경우에 해당되는 것으로 일부는  투기목적인 경우 매입후 보수 관리를 안해 실제 물건 상태가 좋지않음.

나. 이 경우 가격도 상상을 초월하게 부르는 경우가 태반이며 이 경우 꼭 매입의사가 있을시 현장 답사는 필수며, 더욱 힘든 것은 매입후 보수 비용에 자신이 직접 꼼꼼하게 보셔야 함.

3.기본 보수비 및 리모델링 장난아님

가. 기본 보수비는 건물 보수 및 기초 기반 보수비로 보통 적게는 현 폐교들은 40년에서 60년된 건물로  기본 보수는 전문 업자에게 초기에 확실하게 하게는게 좋으며, 정도의 차이는 있으나 매입가에 최소 25%에서 30%선은 잡으셔야함.

특히 유의  하실것은

  1) 지붕이 슬래트 지붕인 경우 생각했던 것 보다 보수 비용 및 보수 후 만족도가 좋지않음. 문화사업장으로는 특히 피하는 것이 좋으며, 기타 창고형 농촌 기본 시설로 활용하는 것이 일반적임. 이 경우도 기존 창틀 및 입출입문들을 완전히 개보수를 해야 기본적인 보안유지 가능 즉, 학교 구조물의 특징상 유리창 하나만 깨고들어가면 바로 내부가 노출되는 단점이 있음.

  2) 특별한 사업 내용이 아닌 이상  교실 수가 10개 넘는 것은  절대 금물

   - 왠만큼 부지런해서는 운동장 풀도 뽑기도 힘들다. 특히 늦봄에서 늦 여름까지  돌아서면 풀뽑기, 나무 가지치기,  건물 옆 청소, 화장실 상태 유지 적당히 생각하시면 나중에 전체적으로 분위기가 엉망이되고 그 분위기에 압도되어서 보통 사람들 생활하기 힘듬.
  - 여론 조사에서도  폐교 활용하여 사업을하는 곳을 경험한 사람들의 과반수 이상이 '무서웠다'는 답변을 한 것을 유심히 볼 필요가 있음. 특히 현 청소년들 대상의 사업은 신중하게 생각해야함

  3) 꼭 보수해야할 내용

  - 초기 보수시 화장실은 꼭 돈이 들더라도 완벽하게 대책 수립을 안할  시  사업장인 경우 한번 온 사람 두번은 안옴. 절대적인 사항으로 폐교의 경우 현재 99%가 외부 화장실(수세식도 아닌 흔히 푸세식이라함)로 이 부분을 소홀히 할시 장기 적인 투자는 무의미함.

   - 초기 보수시 슬라브 건물인 경우 외관의 도색보다는 지붕 역활을 하는 옥상부 방수처리 작업은 필수임- 돈이 들더라도 꼭 해야함. 외관 도색 작업도 중요하지만 옥상 방수 공사를 안 할 경우 외관 도색은 무의미함.  화장실과 지붕 방수공사는 전문업체에 의뢰하고 크지 않다면 외관 도색은 손수 하는 것도 좋을 듯함. 외관 도색도 부르는 것이 값이라 조금의 미적 감각이 있다며 손수하는 것도 좋을 듯함.

   - 또 하나 창틀 상태로 운이 좋아서 2중창으로 개조개되었다면 행운이나  이부분도 언젠가는 꼭 해야하는데 돈이 제일 많이들 대 공사임

   4) 매수시(임대)시 꼭 학인해야할 항목은 진입로 문제로 보통 별 문제는 없으나 일부 진입로의 경우 사유지로인한 문제 발생으로 추가 임대료 및 극한적인 경우  진입로를 사용할 수 없어 매입한 폐교가 공중에 붕 뜨는 경우도 있음. 특히 오래 방치한 폐교의 경우 일부 진입로를 전용하여 농로 및 농경지로 변한 경우가  다반사로 사전 답사는 필수임. 그리고 민원이 있었던 경우 본이 아니게 문제가되는 경우가 있음

결론은

1. 폐교의 경우 왠만큼 개보수를 하더라도 기본 이미지를 벗기 힘들므로 우선 순위를 정하여 점차적으로  시간과 돈을 가지고 해야 함.

2. 폐교 당시 민원문제 물건은 그 지역 정서를 대변하는 것으로 사업 내용 추진히 많은 영향이 있을 수 있으니 사전 검토 필요.
  - 한 마디로 지역주민들이 사업 내용을 가지고 문제시하면 아무리 좋은 사업도 민원으로 확대됨.

3. 일반 부동산과는 다르게 개발가능성이 불투명함으로인해, 대부분의 경우 인구가 줄어들고 지속적으로 오지화될 곳은 조금 검토가 필요.